香港的房地产和经济

这篇文章最早出现在华尔街日报上,作者是郭馨予。本文的观点不构成投资建议。 回顾历史,我们会发现香港是一个被房地产高度绑架的城市。 自一九六九年以来,香港政府一直推行十年房屋建设计划和居者有其屋计划。从那以后,房地产进入了香港经济。 在人口持续增长、土地供应不足、金融环境宽松和香港政府政策推动的环境下,香港房价大幅波动,房地产经济蓬勃发展。因此,香港连续九年保持世界上房价最高的城市地位,并且是“极其负担不起”的城市之一 渐渐地,香港房地产占了该地区经济的很大一部分。 数据显示,房地产行业本身约占香港国内生产总值的5%,而房地产相关行业的投资和消费一度占香港国内生产总值的30%以上,自2006年以来一直保持在20%-25%的范围内。其中,房地产相关投资一度占固定资产投资的近50%,近年来约占40%以上。 此外,香港政府收入在很大程度上依赖于土地交易和房地产相关税收,2016年将达到32%,土地租赁占财政收入的22%,持有税约占5%,交易印花税占3% 目前,香港的经济主要由金融业和房地产业支撑。金融业与房地产业密切相关,超过30%的贷款与房地产有关。 香港最富有的四个人——李嘉诚、郭得胜、李兆基和郑裕彤——都在房地产业发了财。 可以说,房地产已经与香港经济息息相关。 香港的房地产业经历了怎样的起伏?它如何成为香港经济的命脉?香港房地产业黄金时期最疯狂的房地产市场在哪里?香港是当之无愧的第一 香港一直是世界上房价最高的城市。香港的平均房价约为22-301,000平方米。 根据美国国际公共政策咨询公司Demographia发布的最新《2019年全球住房可负担性调查报告》,房价收入比高达20.9,再次位居世界第一。 换句话说,香港几乎普通家庭在没有储蓄的情况下,要在香港买一栋没有食物、饮料和税收的房子,需要将近21年的时间。 香港“房价高企”的原因是什么?首先,快速的人口增长创造了巨大的住房需求。 自第二次世界大战结束以来,香港经历了半个世纪的人口增长期。人口从60万增加到600多万,增长了10倍。大量急需的置业人士已成为推高香港房价、刺激香港房地产经济持续发展的最根本原因。 此外,这是由于供求矛盾所致,这与香港政府的“收紧”土地供应政策密切相关。 香港的土地所有权归政府所有。基于重视生态保护和维持物业市场发展的考虑,香港政府的土地供应长期不足。 香港政府在1985年首次实施土地销售限制计划,规定每年土地供应限制为50公顷(包括住宅、工业和其他用途),随后在2004年至2010年实施土地分配计划,减少土地销售。此外,香港总面积约为1100平方公里,但可开发利用的土地不到30%。许多农业用地和农村受到政府保护,不能开发。 这导致香港土地供应长期短缺。土地供应有限导致新增商品住宅长期无法满足居民需求。目前,香港的人均居住用地只有10多平方米。 (香港典型的“鸽子屋”)除了上述原因,投机因素也是香港房地产泡沫的重要驱动力 香港实行与美元挂钩的联系汇率制度。长期以来,美国方面一直处于低利率环境中。与此同时,香港银行业放宽了住房抵押贷款的审查标准。低融资成本刺激了当地居民购买杠杆更高的房子,吸引了大量外资继续流入,并导致房价上涨。 房地产如何影响香港经济?说到这里,房地产在香港扮演什么角色?首先,香港政府的财政收入严重依赖房地产。一方面,它出售土地,另一方面,它征收各种与房地产有关的税。 房地产收入一直是香港政府最重要的收入来源之一。 房地产业对香港财政收入的贡献首先反映在卖地收入上。 香港的土地供应严重不足,因此香港政府可以透过出售空获得大部分收入 这就是我们常说的“土地融资” “土地金融”(Land Finance)是香港房地产和经济最典型的特征之一:香港政府将其拥有的土地出售给开发商,以获取收入来支持基础设施建设和其他财政支出。 在过去20至30年间,地价收入所占的比例也长期占香港政府收入的20%左右,达到36%的峰值 最新预算显示,在2019-20财政年度,香港政府预计地价收入为1430亿港元,占政府预算总收入的23%。 除土地转让外,香港政府亦直接或间接征收各类土地及房屋税,包括从价税、买家印花税、额外印花税、租赁印花税、财产税、地租、差饷及自去年六月起实施的空税,以及地产发展商的利得税及利率。 此外,香港政府也可以获得财产和投资收入。 近年来,差饷在房地产业的财政收入中所占比例大致稳定在4%左右,财产税则维持在1%左右,每年地租约为2%,而房地产交易业的印花税一般约占财政收入的3% 第二,香港的经济活动严重依赖房地产,尤其是金融业 与房地产直接或间接相关的上下游产业规模很大:钢铁、建材、化工、机械、银行、房地产、装饰、家电等。涉及整个经济的方方面面。 就香港而言,房地产与金融和银行业息息相关,金融和银行业是推动香港经济的支柱产业。 房地产是资本密集型行业。对于开发商来说,在土地被正式预售和偿还之前,巨额贷款将被用于土地收购和建设。对于居民来说,购房一般会借入总房价的50-60%。 数据显示,香港金融机构对房地产及相关建筑行业(包括房地产开发商和住宅抵押贷款)的信贷规模非常高,几乎总是超过30%,1998年后这一比例超过50%。 从另一个角度来看,金融业的扩张也促进了房地产业的蓬勃发展。 如上所述,房地产行业需要巨额初始投资。宽松的金融环境使房地产开发商能够以极低的成本投资。灵活多样的抵押贷款业务也使居民能够以更大的杠杆购买房屋。 可以说,香港的这两大支柱产业是相辅相成的。房地产业是在金融业的支持下发展起来的。金融业受益于房地产业的发展。 从企业利润的角度来看,金融业和房地产业遥遥领先。海通证券的荀玉根计算了2016年各行业报告的普通股东净利润总额,发现金融业遥遥领先,占62%,而房地产业排名第二,占10% 第三,房地产和金融业占港股市值的60%。香港股市的表现也与房地产行业密切相关。 过去三十多年来,香港的房地产业和金融业在股票市场总市值中所占的份额不断上升。据海通证券的荀玉根统计,按权重计算,2016年香港股市恒生指数前两名的行业是金融业和房地产业,分别占约47%和15%,相当于这两个行业占香港股市总市值的60%。 这使得股票和房地产价格呈现“同甘共苦”的现象 在2015年至2016年香港房价的最后一次下跌中,恒生指数下跌了约10% 此后,香港房地产市场逐渐复苏。2018年年中,住房价值创下历史新高,恒生指数飙升约40% 水能载舟,但也能逆转始于20世纪80年代的金融扩张和房地产狂热,推动香港经济走向一个由房地产及其密切相关的金融部门支撑的结构。 在和平时期考虑困难和危险,事情是有害的。 经济结构过于依赖房地产的代价是,在几轮香港房地产市场中,房价下跌也成为香港经济快速下滑甚至衰退的最大驱动力。 例如,1997年,由高房价推动的高经济增长率的出现变成了泡沫。 1997年,亚洲金融危机在东南亚国家相继爆发。香港自然受到影响。港元汇率和港股在压力下大幅下跌,引发了香港市场利率上升、银行信贷萎缩和失业率上升等问题。 由于早期房价的快速上涨和过度投机泡沫,资本成本的上升,居民支付能力的削弱和危机后市场资金的套现,自然导致房价失去了强有力的支撑。自1997年10月以来,香港房地产市场在成交量和价格上都出现了“跳水”。次年,房价大幅下跌50%-60%,成交量也大幅萎缩55%,住房空购买率大幅上升。 结果,香港的经济增长率在1997年下半年开始急剧下降,当年第四季度的国内生产总值达到2.7%。 从1998年到2003年,香港经济甚至进入衰退的泥沼,名义国内生产总值进入负增长阶段:1998年、1999年、2001年、2002年和2003年,香港名义国内生产总值分别为-4.7%、-1.7%、-1.2%、-1.8%和-3.1%,2000年只有4%的正复苏。 房价的急剧下跌导致了社会财富的大幅缩水。 统计数字显示,在1997年至2002年的五年间,香港房地产和股票市场的市值损失约8万亿港元,超过同期香港的本地生产总值。 香港每位业主平均损失267万港元,一些家庭的房屋成为“负资产” 财富的减少严重影响了消费和投资。 数据显示,1998年香港房价下跌对个人消费增长的影响约为3.5%,而个人消费支出的实际跌幅则接近7.5% 根据香港金融管理局的估计,一九九八年,香港的实际个人投资仅因房屋价格下跌而下跌7%。 房地产低迷拖累了消费者需求,进而导致香港房价持续下跌和持续通缩。 香港的消费物价指数在1998年上升了2.8%,此后连续六年下降,显示出明显的通货紧缩压力。 此前,政府对房地产的财政依赖非常高。房地产泡沫破灭后,香港政府整体财政收入大幅下降,降幅达20%-25%,财政预算编制压力巨大。 一九九七年后,香港政府卖地收入大幅下降,令香港的财政盈余由一九九八年转为赤字。2001-2002财政年度的赤字大幅上升至656亿港元的历史纪录,占当年本地生产总值的5.2%。 随着住房抵押贷款风险的增加,银行也不乐观。 数据显示,截至一九九七年六月,香港银行业与房地产有关的贷款占贷款总额的45.7%。 随着房价下跌,个人和企业的抵押资产大幅缩水,负资产导致抵押房屋贬值,抵押借款人还款能力下降,导致银行系统不良贷款和抵押贷款拖欠率迅速上升。一九九八年,香港的住宅按揭贷款拖欠比率由去年的0.29%激增至1.14% 此外,伴随房地产衰退而来的另一个经济现象是,香港的失业率也大幅上升,从1997年的2.2%上升至2002年的7.3%和2003年的7.9%。 始于1997年的金融危机为改变香港“异常”的房地产金融结构提供了一个良机。 然而,香港似乎没有把握住这个机会。 房地产在香港经济中非常重要,几乎与香港经济息息相关。 上述种种经济衰退现象,使人很容易理解为何在亚洲金融危机爆发后,香港特别行政区政府竭力挽救房价高企的荒谬现象,以“拯救经济”。 一方面,香港政府继续减少土地供应 一九九八年六月,香港政府宣布暂停卖地六个月,并承诺在未来数年继续减少土地供应。 此后,特区政府推出了“土地申请机制”。土地拍卖招标前,政府要求开发商报出最低价格:如果价格高于政府内部评估价格,政府将通过公开招标或拍卖出售土地。如果价格低于政府内部评估价格,政府将收回土地。 这种“土地申请机制”限制了土地供应,提高了土地价格。 这一机制于2013年正式废除,以增加土地供应,抑制房价过度上涨。 另一方面,香港政府也调整了房地产监管政策。 香港政府放宽了曾经严格控制的“烂尾楼投机”做法,并减免了某些与房地产交易有关的税收。 此外,特区政府亦放宽了“居者有其屋计划”下的居屋交易限制,将原来的出售前10年限制缩短至5年。 此外,政府亦为香港置业人士推出优惠免息及低息贷款计划。 最可怕的不是香港政府被迫拯救市场,而是即使政府试图打破与房地产息息相关的僵局,香港居民也不会同意。 1997年,香港首任行政长官董建华宣誓就职,提出了85,000个公共房屋计划。主要目标包括每年兴建不少于85,000个公营及私营房屋单位,香港70%的家庭可在10年内自置居所,而轮候租住公屋的平均时间将缩短至3年。 这正是希望改变高楼价对经济的抑制,令全港市民安居乐业。 然而,随着这一计划的实施,巨大的供应量瞬间摧毁了整个房地产市场。此外,当时房地产市场处于亚洲金融危机的阴影之下,这使得房地产市场更加无法一路反弹和暴跌。 到2003年初,超过10万抵押贷款借款人成为负资产持有者,许多家庭不堪重负。不仅首付款的储蓄消失了,他们还欠银行很多贷款。 结果,2003年7月1日,香港街头爆发了50万人的示威游行,抗议香港房价下跌,要求香港政府拯救香港。 结果,85 000个公共住房项目实际暂停 由于香港政府的一系列触底政策,香港房地产市场在经历了近五年的萧条后,从2003年开始反弹。 房地产转折点再次出现,这次去哪里?从2003年开始,香港房地产市场又经历了15年的牛市,但到了2018年,转折点再次出现 2018年至今,全球贸易战导致宏观环境恶化,美联储加息导致超低利率环境终结,香港政府引入空税等政策收紧因素再次给香港房地产市场带来下行压力。 1月31日,香港差饷物业估价署公布的最新物业市场数据显示,去年12月香港私人住宅物业价格指数为358.4,较上月下跌2.39%,跌幅较去年11月的3.16%为小 自去年7月香港房地产市场调整以来,香港房价已连续5个月下跌,累计跌幅超过9% 如前所述,如果香港房地产市场下跌,由于房屋按揭贷款的风险迅速上升,将会大大影响香港的财政收入来源,并危及整个银行体系。 随着香港房地产市场开始“过冬”,香港政府的年度盈余也大幅下降。 27日本周三公布的预算显示,香港特区政府2018-2019年收入的修订预算为5,964亿港元,估计年度盈余为587亿港元,比2017-2018年减少790亿港元,比原估计减少81亿港元,主要原因是土地销售和印花税收入低于预期。 股市的表现也注定要失败。 去年7月至12月的五个月里,恒生指数下跌了11% 此外,还有许多媒体报道,如购房违约案件数量的大幅增加、房地产巨头的逃脱、“准土地之王”拍卖以及投资者割肉离开市场。 今年1月,《南华早报》还援引官方文件称,一名买家放弃购买香港山顶豪宅,并损失3610万港元(约合460万美元)存款。 本轮楼市下跌是否暗示香港经济衰退的先兆?投资银行瑞银(UBS)警告称,香港经济前景疲软和房地产市场疲软将成为香港经济增长的主要拖累。 然而,香港政府对楼市下跌的立场似乎与前一次大不相同。 1月初,针对香港楼市,香港特别行政区行政长官林郑月娥(Carrie Lam)表示,根据特区政府差饷物业估价署的数字,虽然私人住宅价格指数在2018年8月至11月间下跌7.2%,但去年整体楼价仍在上升。在这种情况下,特区政府绝对不会收回“辣”或“减辣” 也就是说,额外印花税、买家印花税、双重印花税及其他措施不会因为具有管理需求的功能而暂停。 香港财政司司长陈茂波也表示:“过去几年,在住宅供应紧张、超低利率和资本流入的综合影响下,房价已经超出了一般公众的承受能力。” ”香港政府似乎也“放开”了土地供应。 2月27日公布的2019-2020年度财政预算案指出,“过去几年,香港的房屋和土地供应继续有秩序地增加,2018年建成21,000个私人住宅单位,为14年来的最高水平。” 未来三至四年,主要私人住宅单位的供应量可维持在较高水平。 根据初步估计,未来五年(2019-2023年)的平均年完工量约为18,800件,比过去五年的平均水平增加了约20%。 「去年,香港政府亦开征空税,对已购买空超过六个月但并未用作住宅或出租用途的第一手私人住宅征收相当于物业价格约5%的空税,企图对房地产价格施加压力 随着楼市回落和政策基调转变,香港经济能否由危转机?从过往的历史中,我们可以看到香港的经济就像一座山,整个亚洲都难以超越。这只是房地产和金融业高度发展的结果。整个香港都被房地产牢牢控制着。 在香港房地产市场的博弈背后,可能隐含着巨大的经济和政治利益。 一方面,高房价给经济发展带来瓶颈,使中小企业难以寻求发展,创业氛围淡薄。另一方面,香港人口正迅速老化,是出生率最低的地区之一,这意味着依赖房地产的单一经济结构可能无法持续。

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